Rollladen Schallschutz

Kommunen können zukünftig auch in Gewerbegebieten oder in stark verdichteten städtischen Gebieten neue Wohnungen bauen. Dafür eröffnen die “Urbanen Gebiete” mehr Flexibilität. Nach dem Bundestag hat der Bundesrat die entsprechenden Änderungen des Bauplanungsrechts verabschiedet.

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“Mit dem ‘Urbanen Gebiet’ schaffen wir eine wichtige Voraussetzung für den Wohnungsbau in den Städten. Die Städte bekommen damit ein neues Instrument an die Hand, um dichter und höher zu bauen und das Miteinander von Wohnen und Arbeiten in den Innenstädten zu erleichtern”, so Bundesbauministerin Barbara Hendricks bei der abschließenden Behandlung des Gesetzes im Bundesrat.

Außerdem wurde der Umgang mit Ferienwohnungen sowie die Höchstgrenzen für Lärm geregelt. Das Kabinett hatte den entsprechenden Gesetzentwurf zur “Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt” am 30. November 2016 beschlossen, der Bundestag dem Gesetz im März 2017 zugestimmt.

Immer mehr Menschen zieht es in die Städte, aber dort fehlt es an Wohnraum. Bundesweit müssten 350.000 bis 400.000 Wohnungen im Jahr gebaut werden, um den Bedarf zu decken. Vor allem in den Städten sind preiswerte Wohnungen kaum auf dem Markt. Menschen mit geringerem Einkommen, Familien und Studenten haben es schwer, angemessene und bezahlbare Wohnungen zu finden. Die Unterbringung der hohen Zahl von Flüchtlingen stellt die Städte und Gemeinden zusätzlich vor große Probleme.

Mit der Novellierung des Baurechts ist nun die neue Baugebietskategorie “Urbane Gebiete” eingeführt worden. Der neue Baugebietstyp erlaubt den Kommunen, dass künftig auch in stark verdichteten städtischen Gebieten oder in Gewerbegebieten Wohnungen gebaut und Gebäude als Wohnraum genutzt werden dürfen. Handwerksbetriebe sollen dennoch nicht aus der Innenstadt verdrängt werden. Und der Milieuschutz gilt für zwölf Jahre.

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“Wir setzen damit eine Stadtentwicklung in Gang, die auf weniger Flächenverbrauch ausgerichtet ist”, sagte Hendricks. “Das ‘Urbane Gebiet’ soll ermöglichen, mehr Wohnraum zu schaffen, gerade in den besonders nachgefragten Innenstädten – und greift damit die Vorstellungen der ‘Leipzig-Charta zur nachhaltigen europäischen Stadt’ auf.” Leitbild ist eine Stadt mit kurzen Wegen, Arbeitsplätzen vor Ort und einer guten sozialen Mischung. “Urbane Gebiete” zeichnen sich durch Nutzungsmischung aus: Gewerbebetriebe, Wohnungen, aber auch soziale, kulturelle und andere Einrichtungen werden in nächster Nähe gemeinsam existieren. Das Miteinander von Wohnen und Arbeiten wird dadurch erleichtert, ohne dass die Wohnnutzung nicht wesentlich gestört ist.

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Das Gesetz passt das Städtebaurecht an die Vorgaben der Richtlinie 2014/52/EU des Europäischen Parlaments an, die bis zum 16. Mai 2017 in nationales Recht umgesetzt werden müssen.

Jedes Bauplanungsverfahren erfordert auch in urbanen Gebieten eine vorausgehende Umweltverträglichkeitsprüfung. Diese Anforderungen wurden nun konkretisiert. Es muss ein Umweltbericht vorgelegt werden, der die Ziele des Bauleitplans beschreiben und eine Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes enthalten muss. Auch eine Prognose über die Entwicklung dieses Zustandes bei der Durchführung der Planung muss enthalten sein.

Zudem werden diese Verfahren transparenter: Zukünftig müssen die Informationen über die Bebauungspläne immer ins Internet eingestellt werden. Die Gemeinden sind verpflichtet, nachzuweisen, dass die Ergebnisse der Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung im Flächennutzungsplan berücksichtigt worden sind. Sie müssen zudem begründen, warum anderweitige Planungsmöglichkeiten nicht in Betracht kommen.

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Um die Planungsverfahren für den Wohnungsbau zeitlich zu straffen, dürfen nun Bebauungspläne im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Dies gilt für Pläne mit einer Grundfläche bis zu 10.000 Quadratmetern für Wohnnutzung. Diese Flächen müssen sich an Ortsteile anschließen, die im Zusammenhang bebaut sind. Diese Regelung ist bis zum 31. Dezember 2019 befristet.

Wohnen im Gewerbegebiet bedeutet häufig auch Leben mit einem höheren Geräuschpegel. “In Bezug auf Gewerbelärm wollen wir mehr Flexibilität ermöglichen”, führte die Bundesbauministerin dazu aus. “Wir erhöhen in der hierfür geltenden immissionsschutzrechtlichen Verwaltungsvorschrift, der TA Lärm, die Richtwerte des Urbanen Gebiets gegenüber dem Mischgebiet um drei Dezibel.” Die Kommunen können selbst die Auflagen zum aktiven und passiven Lärmschutz regeln.

Die Richtwerte der zumutbaren Lärmbelastung für Kern-, Dorf- und Mischgebiete sind in der “Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm” (TA Lärm) geregelt. Die TA Lärm sieht eine Erhöhung von Immissionswerten vor, wenn “dem Wohnen dienende Gebiete an gewerblich oder industriell genutzte Flächen angrenzen”. Die gewerblichen Lärmimmissionswerte dürfen am Tag um drei Dezibel (A) höher sein und damit bei 63 Dezibel liegen. In der Nacht sollen dagegen nach Vorstellung der Länder auch im Urbanen Gebiet die Werte für Kern-, Dorf- und Mischgebiete gelten, die bei 45 Dezibel liegen. Die Bundesregierung hat die entsprechende Vorlage am 12. April 2017 beschlossen.

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Auch die Immissionsrichtwerte von Sportanlagen wurden neu geregelt, um den Spielbetrieb auf Sportanlagen zu fördern. Die Richtwerte dürfen in den Abendstunden, sowie den Ruhezeiten an Sonn- und Feiertagen um fünf Dezibel erhöht werden. Für urbane Gebiete gelten die in der TA Lärm festgelegten Grenzwerte. “Sportanlagen gehören in die Mitte der Gesellschaft, auch räumlich”, so Hendricks im Bundesrat.

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In den begehrten Urlaubsgebieten und in den attraktiven Städten wird der Wohnungsmangel verschärft, weil viele Eigentümer ihre Wohnungen nur vorübergehend nutzen. Oft werden diese Wohnungen sogar ausschließlich als Ferienwohnungen jeweils kurzfristig vermietet.

Das Gesetz regelt den Umgang mit diesen Ferienwohnungen. Gemeinden können einen Genehmigungsvorbehalt gegen den Neubau oder die Nutzung von Wohnraum als “Ferienwohnung” aussprechen. Dadurch sollen “Rollladen-Siedlungen” unterbunden werden. In Sondergebieten, wie beispielsweise Kurorten sind aber Ferienwohnungen und Dauerwohnungen nebeneinander als Regelnutzungen weiterhin zugelassen.

Das Zusammenleben der Menschen in den Städten ist von Vielfalt und Wandel geprägt: Gerade in Ballungszentren stoßen unterschiedliche Wünsche und Interessen aufeinander. Die Stadtplaner müssen nicht nur die sozialen Folgen von Bebauungsplänen berücksichtigen, sondern auch ökologische, wirtschaftliche und infrastrukturelle Aspekte in die Planung einbeziehen. So sollen beispielsweise keine neuen Flächen versiegelt werden. Es soll genügend Grünflächen geben, damit Erholungsräume entstehen.

Läden, Schulen, Kindergärten, Arbeitsplätze in erreichbarer Nähe – all das beeinflusst das soziale Klima im Stadtteil. Nicht zuletzt ist gute Nachbarschaft auch entscheidend dafür, ob Flüchtlinge und Migranten sich willkommen fühlen und sich integrieren können.

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Mit der Einführung der neuen Baugebietskategorie “Urbane Gebiete” in der Baunutzungsverordnung können diese Ziele umgesetzt werden. Alle Bevölkerungsgruppen mit Förderbedarf profitieren gleichermaßen vom sozialen Wohnungsbau und der sozialen Infrastruktur in den Nachbarschaften. Nur so können Nachbarschaften gestärkt werden und Integration vor Ort gelingen.

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Der Wohnungsbau ist Ländersache. Dies wurde 2006 festgelegt, als die Beziehungen zwischen Bund und Ländern neu geordnet wurden. Seitdem darf der Bund die Länder nur noch bis zum Jahr 2019 finanziell unterstützen. Ab 2020 fallen die Zuschüsse weg. Für 2016 bis 2019 unterstützt der Bund die Länder und Kommunen durch eine Aufstockung der Kompensationsmittel für die soziale Wohnraumförderung. Dadurch stehen den Ländern jährlich insgesamt eine Milliarde Euro zur Verfügung. Damit keine sozialen Brennpunkte entstehen, werden wohnungsbaupolitische Maßnahmen mit stadtentwicklungspolitischen Instrumenten stärker verzahnt. Dafür hat der Bund die Städtebaufördermittel auf 700 Millionen Euro erhöht.

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